从热热闹闹的“小阳春”，到稍显落寞的“六月冲刺”，再到分化越发极致的土拍市场……站在看客的角度，2023年上半年的楼市是精彩的。对于置业者来说，面对这样的市场却难免困惑：当前究竟是冷还是热？置业时机何时来到？面对两极分化的板块行情，又该如何选择？实际上，正如房地产行业要向发展新模式转型，亲历了楼市快速发展的置业者们也迎来新的思路：在一个回归居住需求的市场，也意味着长期置业窗口的开启。尤其在广州这样的高能级城市，相较于时机的选择，针对当下居住需求对于板块、产品的筛选可能更为重要。
数读上半年楼市：
复苏行情主要由第一季度成交带动
不同于此前市场期待的显著复苏，从数据来看2023年上半年的楼市呈现出较为明显的波动行情。
从全国范围来看，根据中指院数据对上半年重点100城新建商品住宅成交数据的监控，从总量上看，累计成交规模同比增长11%。而这一成绩显著由第一季度的反弹带动。第一季度，在积压需求释放以及政策显效等因素带动下，市场活跃度回升，特别是热点城市出现明显的“小阳春”行情；二季度，前期积压购房需求基本释放完毕，市场有所降温，这一市场情绪在5~6月得以延续。尤其是6月，受去年同期高基数影响，重点城市商品住宅成交面积同比在连续增长4个月后转降，降幅约20%。
不过，值得指出的是在当前分化日趋明显的市场之中，数据上的结构性特点更有指向性意义。
供给
多方数据显示，当前楼市的供给处于收缩状态。国家统计局数据显示，今年1~5月份，房地产开发企业房屋施工面积779506万平方米，同比下降6.2%；房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%；房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%，竣工面积增长显著高于施工及新开工。
这意味着，交付仍是当前行业热点，房企的投资及开发热情有待提高。同时，据中指院初步统计，2023年上半年，重点监控城市商品住宅月均新增供应约1708万平方米，同期月均成交面积约2198万平方米，处于供小于求的状态。
需求
同时，从需求结构来看，上半年改善性住房需求仍为市场重要支撑。克而瑞数据显示，上半年三房产品的成交主力地位得以巩固，成交套数占比56.7%，较去年低点提升0.9个百分点；四房产品保持快速增长趋势，上半年成交套数占比较2022年继续提升3.4个百分点至26.4%。
具体到广州市场，同样也呈现出成交总量有所上涨，价格稳中有降，结构前高后低的格局。中指院监控数据显示，广州一手房上半年成交42586套，同比上涨11%；成交均价为36621元/㎡，同比略降-3.08%。成交结构改变则主要表现在刚需面积段向刚改面积段的跃迁，90㎡以下面积段产品下降，而90㎡~110㎡面积段产品成交占比上升。
如何看待当前楼市所处的阶段？作为曾经多次提前预判市场变化的行业领军人物，万科董事会主席郁亮的回答十分坦诚。今年3月，郁亮曾做出市场将“温和复苏”这一判断，而在日前的股东大会上他承认实际情况更复杂一些：目前市场短期确实有压力，部分需求没得到释放，成交也没有达到合理的水平。但同时，郁亮也表达了对于未来的信心：市场的长期基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面的潜力更大。
下半年趋势
市场保持平稳九月底为重要节点
房地产是经济与城市发展的函数。长期来看，随着宏观经济的向好，稳定市场的政策逐渐显效，市场向好值得期待。而对广州而言，在当前房地产企业“以销定产”、投资端较为谨慎的大趋势下，整体供需结构较为健康。不过，具体到今年下半年有购房计划的置业者，仍有三个问题需要重点关注。
看销售规模：受基数影响三季度承压
对于下半年的市场走势，目前业内主流研究机构的预测较为一致，短期内楼市呈现反转的概率不高，仍然以企稳与小幅波动为主。克而瑞报告指出，由于2022年的6月份是全年销售高点，9月份数据也较为亮眼，受基数效应的影响，三季度房地产销售同比增速可能将承受一定压力。
至于成交规模，中指院则预测，下半年销售面积或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平，预计未来两年年均商品住宅销售规模在12亿平方米左右。而根据国家统计局数据，今年1~5月，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%。这一数据则显示，在保持市场平稳的情况下，当前的销售规模，实际上距离业内认可的潜在规模十分接近。
看购房政策：核心城市“一区一策”空间可能打开
购房成本，包括购房门槛、首付、贷款利率等，决定着是否能够充分释放合理置业需求。当前，在购房政策上整体较为宽松，部分城市的限制性政策逐步取消。广州也于上半年对于部分区域的人才购房、二孩（以上）的公积金贷款等政策进行了优化。
至于下半年是否会有更为宽松的地产相关政策出台，业内对此尚存在分歧。首创证券首席经济学家韦志超表示，从2021年下半年开始，特别是到2022年底的情况来看，在“房住不炒”的总基调下，对冲行业的阶段性下行。基于此，往后政策可能仍是托底的状态。
中指研究院市场研究总监陈文静则指出，在当前市场环境下下半年政策加力的预期有所增强，更大力度的托底政策有可能落地。尤其在因城施策方面，核心一二线城市“一区一策”优化空间可能打开。
除此之外，城市更新等政策对于市场供需关系产生的影响也值得关注。
看行业格局：关注企业出清的短期影响
当前，房地产行业在企业收并购端出现了较为明显的变化。不久前，绿城在股东会上表示，房地产行业的系统性风险大概率已出清，绿城将重启收并购的工作。实际上，自从去年年底相关部门三箭齐发，改善房企融资环境，重启了房企股权融资，支持涉房企业开展并购重组及配套融资以来，不少国资背景的开发商在收并购方面已经明显加速。以刚刚补发三份年报、复牌在即的中国奥园为例，今年以来四度获得国资驰援，有望成功实现重组。
但值得注意的是，目前a h股中仍有多家上市房企逼近退市。尤其是在港股上市的内地房企，许多都将在9月底之前迎来能否复牌的“大考”。站在行业的角度，产能出清将有利于发展新模式的建立。不过对于置业者而言，则应适当关注其对于市场短期带来的扰动。
产品力是如今消费者最关注的内容。
新现象：
“六边形选手”方能跑出
房地产市场下半年可能出现的走势，依然是从销售行情中最能看出端倪。根据中指院数据，今年上半年的网签金额前十的项目基本分布在海珠琶洲板块、番禺长隆万博板块、荔湾白鹅潭板块以及黄埔区府板块。
其中，销冠项目为琶洲南tod，其产品定位高端，上半年的网签数也达到了494套，双重促进为项目带来了97亿元的销售额；其次是位于长隆万博板块的越秀·和樾府、位于黄埔的万科城市之光以及位于荔湾的万科金域曦府。可以看到，除了位于热点板块，这些热销项目大多在区位上多具有价值突出、板块资源丰富、生活配套齐全、户型设计舒适等特点。区域、配套、产品均优的“六边形战士”才能成为市场赢家。
区域、配套、产品均优的项目才能在市场跑出。
从成交项目所在板块热度来看，上半年，广州市场上中心城区和外围区域分化较为明显。其中，中心成熟区域去化相对高，价格也较为稳定；而外围区域的板块热度下降，促销优惠则更加明显。在当前以改善需求主导的市场下，这一分化格局在下半年预计仍将持续。
新思路：
跟着房企看板块潜力
要问广州哪些区域板块最热，除了从成交数据，也可以从土地市场的行情冷热来进行辅助判断。统计数据显示，今年上半年广州供应的44宗经营性用地中，有24宗为涉宅用地，最终成功出让15宗，揽金规模为424.09亿元，同比上涨24%。15宗出让地块中，合计9宗溢价出让，占比60%，是广州实行集中供地以来同期溢价地块占比最高的一年。
整体看来，这是一张相当亮眼的成绩单。但与此同时，相较于二级市场，土拍市场上呈现的分化要更为极致。即便是同一个区域的不同地块，其拍卖结果也可能大相径庭。
番禺成“当红炸子鸡”
今年上半年的8宗触顶摇号之中，有5宗位于番禺，这使得番禺成为今年广州土拍当之无愧的“当红炸子鸡”，这也会在下半年以及明年的供应市场上有所体现。
番禺推出的地块特点，也代表了未来在楼市上可能出现的需求点。首先，是推出的地块较为优质，不仅地段较为成熟，地价也与周边一二手房有明显的价差，对于房企开发而言，利润空间相对可观；二是区域置业需求有支撑，番禺不仅可以承接中心城区的价格外溢需求，其二手房交易量也常年排在广州各区前列，地缘置换需求比较充足；三是近年以万博板块为首的项目在市场上表现较好，起到了带动区域的“关注效应”。
不过，不同于今年上半年长隆万博“一枝独秀”的格局，下半年的番禺楼市将呈现多点开花。广州南站板块、国际创新城板块有望接棒热度，以及此前以本地需求为主的番禺广场板块声量也开始上升。
荔湾天河撑起主城区供应
今年上半年的土拍之中，荔湾区和天河区则分别位列成交金额第二、第三名，揽金规模为75.1亿元、66.25亿元。其中天河员村一横路地块以5.7万/㎡的楼面单价，这充分说明对开发商而言，广州主城区，尤其是天河核心地段的价值仍然具有穿越周期的能力。
在具体板块上，荔湾区的白鹅潭、花地湾板块正处于连片开发、利好集中兑现的阶段；而天河供应则集中在金融城及天河东板块，尤其是天河东项目数量多、产品梯度明显，从刚需到刚改乃至改善群体都有相应的选择。
白云区也值得关注，在6月30日刚刚结束的白云区土地推介大会上，白云区推出了10宗优质的居住地块，总建筑面积达125万平方米。其中不乏广州设计之都、白云湖数字科技城、广州白云站等热门板块，且几乎都配套了轨道交通站点及良好的教育资源。
此外，黄埔、花都、从化今年上半年虽仅供应宅地1宗，但碍于地块位置偏远及配套不全等硬伤，最终无奈并无成交，也意味着接下来基本以消化去年及以前出让地块等前期项目为主。
文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐、刘丽琴
